物业费收多少合适?业主当然希望物业费越低越好，而在目前物业服务收费依旧执行十年前的标准，在物价上涨、工资上调、社区环境、设施均有改善前提下，偏低的物业费已经让物业企业入不敷出。

在9月1日即将实施的《河北省物业服务收费管理实施办法》中，放开了业主大会成立之后的住宅区物业服务收费，实行市场调节，同时也减少了对基层物价部门定价的限制。并首次提出，物业服务收费等级基准价应根据社会平均成本变动情况适时调整，建立与当地社会平均工资水平联动机制。

未来，物业服务收费如何定价更合理呢?

个例调查：盛邦花园小区(石家庄市)

业主反映：我买了盛邦花园小区的房子，最近领钥匙，结果一看物业费高达1.8元/平方米/月，物价局说，普通住宅物业费最高不超过一块二毛多，那么为何自己所在小区物业费这么高?———市民苏先生致电本报(热线反映)

记者调查：

时间：22日上午十点地点：盛邦花园小区

盛邦花园是近两年新建的小区，最近，小区正处于交房阶段。22日上午，记者来到盛邦花园。

业主苏先生告诉记者，13日自己刚拿到新房钥匙，本来入住新家是高兴的事儿，但是出现的一系列问题让他怎么也高兴不起来。“交房前，物业要求业主预交一年的物业费，而在服务合同上标明物业费竟然高达1.8元/平方米/月。”苏先生说，“我询问物业，费用怎么这么高?物业表示‘根据测算成本，最低得收1.8元。’”

更让苏先生气愤的是，不交物业费、装修押金，就拿不到房门钥匙。无奈之下，苏先生只好交了一年的物业费和2000元的装修押金。

物业说法：

上午11点，记者来到小区物业，工作人员得知记者的身份后，以负责人不在为由未作回复。

星河御城小区(石家庄市)

业主反映：小区最近正在交房，我是2012年买的，当时售楼中心工作人员说物业费为1.2元/平方米/月，但到交房时物业费却成了1.5元/平方米/月，并且要预缴一年，不然拿不到钥匙。——— 市民李先生致电本报(热线反映)

记者调查：

时间：23日上午地点：星河御城小区

星河御城小区近期也在交房，23日上午记者赶到小区，在售楼中心一楼大厅里，很多业主在排队交钱领钥匙。

记者看到，业主李先生的物业缴费通知单上列着所需的缴费项目，其中物业费标明1.5元/平方米/月，装修保证金2000元，装修管理费569元。

李先生告诉记者，自己在2012年交的购房款，盼了两年，房子终于下来了，可是物业费跟当初协商好的不一样了。“说好当初是1.2元，没想到交房时成了1.5元。”

该小区的业主周先生透露，即使是现在的1.5元/平方米/月的物业费，也是通过业主争取得来的。“起初物业费定的是1.8元，业主认为太高不同意，协商后，最后才敲定为1.5元。”

然而，令周先生不满意的除了物业费偏高外，即便是不住房子也要交一年的物业费。周先生说“刚交的房子，水、电不太正常，而且刚装修的房子有味，我想等一年再搬过去。可是不交物业费就拿不到钥匙。”无奈之下，周先生就交齐了费用。“白白交一年物业费。”

物业说法：核算成本后制定的价格

随后，记者来到小区的物业，一位负责人表示，起初的1.8元/平方米/月是开发商和物业协商制定的价格，此后经和部分业主协商，改成了1.5元/平方米/月。“物价局定的收费标准已经是几年前的了，现在人工成本、维护成本都涨了，新小区内环境、设施也是老小区没法比的，我们也是根据成本核算，制定出来的这个价格。”

而对于装修保证金和装修管理费，这位负责人则表示，收取装修保证金是为了对业主装修期间私自乱改起到震慑作用，而装修管理费则是清运业主装修垃圾的费用。

专家说法：超过指导价需征得业主同意

石家庄物价局经费处的工作人员表示，按照《石家庄市物业服务收费管理实施办法》规定，普通住宅区的物业费有政府指导价，按照物业服务标准划分为五个等级，在基准价基础上可以上下浮动10%，12层以下带电梯的最高不得超过1.27元/平方米，12层以上带电梯的不得超过1.21元/平方米。若物业费定价超过政府指导价上限的，则需要双方协商，“有业主委员会的经过业主委员会同意，没有业主委员会的得征得二分之一以上业主同意。”

此外，《办法》第三十七条规定，连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。

一位物业资深从业人员表示，目前物业收费标准还是十年前制定的，小区居住环境比以前的明显改善，人力成本的增加，这些都加大了物业运营成本。

该资深物业从业人员介绍，在9月1日即将实施的《河北省物业服务收费管理实施办法》中，放开了业主大会成立之后的住宅区物业服务收费，实行市场调节，同时也减少了对基层物价部门定价的限制。这次还首次提出，物业服务收费等级基准价应根据社会平均成本变动情况适时调整，建立与当地社会平均工资水平联动机制。如今物业公司要想提供质价相符的物业服务，物业服务收费就应该与现实接轨，适时调整。

你问我答

本期嘉宾：罗辉 河北省住宅与房地产协会物业管理专业委员会主任

1.唐山温先生咨询：物业费的收取有无标准?哪些物业费是实行市场调节，哪些是政府指导价格，如何执行?

答：物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。

实行政府指导价的物业服务收费标准由设区市、县(市)价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定并进行监督管理。

2.某物业公司王先生咨询：物业标准制定于多年前，现在人员工资、各种成本都在增加，原有的收费已经无法满足现在的支出，所以有些物业企业只能降低服务标准，或开辟共用部分做些经营补贴费用，收费与服务的这对矛盾到底该如何解决?

答：现行的《河北省物业服务收费管理实施办法》是2004年出台实施的，此后大多数市、县都制定了物业服务标准和与之相对应的收费标准。十年来的物业管理实践证明物业服务标准要适应广大业主的消费需要，同时，物业服务收费标准不能长期背离市场价值。

经过十年的物价上涨、人员工资上调，现在的物业服务与收费虽然基本上算得上是质价相符，但是，物业服务与收费的关系发生了变化，本应是按照业主提出的物业服务标准商定物业服务收费价格，现在却变成了物业企业按照收到的费用勉强提供急需的服务，降低了原定的服务标准，落了个不履行合同的“罪名”。

解决的办法是建立物业服务收费与社会平均工资联动机制，建立物业服务与收费的良性机制，不让“巧妇难做无米之炊”的尴尬局面在物业管理市场重演。

3.网友“游泳的鱼”咨询：在新小区交房时，物业要求预缴一年的物业费，是否合理?对于未入住的业主，物业费应该如何收取?

答：目前物业管理法律法规中，没有在交房时预收多长期限的物业费的相关规定，但是从行业管理来讲，我们认为最长期限预交一年。

关于未入住的业主，物业费应该如何收取问题，按《物权法》的规定，不得以放弃权利不履行义务，而物业管理费用是对物业共有设施设备及共用部位的维修保养的费用，所以物业管理费用不能因为未入住而不缴纳。《物业服务收费管理办法》第十五条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金”。第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”。