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三大原因导致公共收益被隐形 律师:三种途径维权

来自:sjz.zhuangyi.com日期:2016-07-13 09:00:33
近段时间,省会某小区部分业主公开叫板物业,业主希望物业公示收入明细,占用公共空间收取的广告费是否应归全体业主所有,石家庄装修网小编还发现在一些没有业委会的小区,小区公共收益多数成了小区物业的隐形收入。

石家庄装修网小编了解,昨日关于小区公共收益的报道引起广泛关注,一些业主纷纷表示,期盼着这笔公共收益能更加公开、透明。调查发现,三大原因造成小区公共收益被“隐形”。对此,有业委会人员支招,有条件的小区成立业委会,通过业委会对公共收益进行监督,让这笔收益更好地“取之于民、用之于民”!而律师则建议,业主可以通过三种途径维权。

业主:希望物业主动公示明细

昨日,开设的有关“小区公共收益”互动热线陆续接到一些小区业主的反馈,他们对报道给予关注。

“看了这篇报道,我受益匪浅,作为小区业主,我们知道了哪些收益属于公共收益,该归业主所有!如今,我们最关注的是这笔收益的去向问题。”昨日,某小区业主张先生说,该小区是个新建高层住宅小区,实行“人车分流”管理,地上没有停车位。在他看来,小区的公共收益主要集中在小区电梯、户外广告费、入场费、占地费等,“我们小区没有业委会,这笔收入都由物业收取,作为业主,我希望物业能主动公示收支明细。”

还有一些业主认为,他们关注小区公共收益的目的“不是与物业形成对立。物业是小区的管家,我们希望管家能更好地为小区服务,既然有这笔公共收益,管家就应该公示,做到‘物尽其用’,而不是藏着掖着,影响彼此的信任与和谐”。

三大原因导致公共收益被“隐形”

小区没有业委会、不少业主对公共收益漠视、物业单靠物业费难以维持等,导致一些公共收益成为物业“隐形收入”。

在调查问卷中发现,其中一项就是“您所在的小区是否有业委会?”七成被调查者称,小区建成至今尚未成立业委会。那么,若您所在的小区公共收益被物业“隐形”,你会参与维权吗?参与调查的50名小区业主中,有56%的小区业主表示“会维权”;29%表示“看情况”;还有15%的表示“结果不乐观,干脆放弃”!

家住某小区的武先生说,虽然知道小区广告费、饮水机的“占地费”等收入归全体业主,“可如果小区没有业委会,单靠我们业主维权并不容易。现在的新建小区多为商品房小区,很多业主并不熟识。因此,业主在与物业的博弈过程中往往处于弱势地位。”

昨日,从事物业教学工作的物业管理专家张女士分析说,多数业主对小区公共收益不知情、对公共权益的漠视也是导致这笔收益“被隐形”的原因之一。“这些公共收益触及了全体业主的利益,而不单单是某个业主的权益,如果一旦触及到业主的切身利益,诸如房屋漏水、车辆被划、被盗等,那么业主的维权意识会更强一些。”此外,小区公共设施权属存在纷争也是公共收益管理存在漏洞的原因之一。如地上车位、小区会所、幼儿园等都属于公共配套设施,但有的权属还登记在开发商名下,开发商直接授权给物业公司或自己的物业公司,“顺理成章”地将这些由公共空间带来的收益收入囊中。

物业管理专家张女士还认为,一些小区公共收益“被隐形”的另一原因就是业主期待物业提供“优质优价”的服务,可一些物业单靠收取物业费很难维持,想要上调物业费多数业主又不同意,一些物业只能利用公共区域的收费来贴补小区管理成本。

一些小区物业负责人直言:“按照我国《物业管理条例》相关规定,公共区域的经营所得应该归全体业主所有,物业可以收取一小部分作为经营费用,其余用来弥补公共费用的不足。”他承认,在没有业委会的小区,小区公共收益确实都由物业收取,“收取的这笔费用,我们主要用于弥补公共费用的不足,说我们靠此盈利有些偏颇。”

昨日,一家物业公司的负责人算了一笔账。以该小区为例,小区物业费为0.8元/平方米,一年的物业费收入约为120万,物业人员有27名,以每人每月工资为2500元计算,一年光人工成本就是80多万,“小区有20多部电梯,每年每部电梯维修维保费、二次加压设施的清洗维护、小区监控设施的管理、以及供暖期暖气设施的维护等,又都是一笔不小的支出。”他说,单纯靠收取物业费来维持运行,很难达到业主要求的“优质优价”服务,“我们也考虑过上调物业费,可多数业主不同意。”

公共收益由业主与物业合理分配

杨静文是桥西区某小区北区业委会的主任。本报关注小区公共收益的报道刊发后,他主动邀请相关人员前去小区看看,分享小区管理经验,呼吁有条件的小区成立业委会。

位于大经街附近的该小区北区有高层住宅楼6栋,住户1337户。如其他一些小区一样,小区电梯、户外都有广告,小区内还有直饮机、果蔬摊位、宽带井等,“这些都要收费,属于小区公共收益,归全体业主所有,由业委会代管,目前一年公共收益为五六万元。”

杨静文说,业委会曾与物业签订了《物业委托合同》,有一项条款就是小区公共收益。“我们小区的公共收益目前主要有三块,广告费、摊位费以及入场费,这些公共收益应该属于全体业主。当时,业委会考虑到在公共区域内的经营行为,物业也要提供相应服务,为此,我们与物业在合同中约定这些公共收益实行‘三七’分配。”说着他把2015年小区公共收益收支情况的明细表递到了记者手中,“总收入为57820元,物业应得17346元,小区应得40474元,小区支出33507元,余额为6967元。这个我们已经在小区公告栏进行过公示,主要用于小区建设。”

该小区业委会副主任杨巧玲兼业委会会计。说起小区公共收益的支出,她从包里掏出了一个小本子,上面详细地罗列着每一笔支出的明细账,“绿化小区购买树苗220株;粉刷每个单元的一楼墙面,铺设瓷砖等;投资建设小区自动充电区域,方便业主为电动车、电三轮充电;与物业重新安装小区监控系统、门禁系统……”杨巧玲还领着相关人员在小区里转了转。看到,小区多个单元门口设有充电系统,每个单元的内外都安装有三至五个摄像头,出入单元都需要刷卡。两位业委会人员都建议有条件的小区成立业委会,通过业委会对公共区域的经营行为进行监督,让这笔收益更好地取之于民用之于民。

新华区某小区也有业委会。该小区业委会主任王凤林介绍说,小区从2005年8月开始收取停车费,并与物业达成协议所收费用进行“三七”分配,物业占“三”,业委会占“七”。另外,小区的摊位费、房屋租赁费、直饮机等其他费用也是这样与物业进行分配的。王凤林说,收上来的费用都会用于小区建设。“每年2月,业委会都会将一年的收支明细进行公布,每一条列举得都很详细。”王凤林也建议,具备条件的小区最好成立业委会。

律师:业主可通过三种途径维权

我国《物业管理条例》规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

河北明杰律师事务所主任王惠民认为,利用小区公共部位进行经营,其收益归全体业主所有,这个毋庸置疑。在没有业委会的小区,物业收取这部分费用,如果能真正用于小区日常管理和建设,并及时公开收入清单,向业主列出明细,多数业主也是可以理解的。

若物业管理存在不合理现象,王惠民建议,业主可以通过三种途径来维权:一是尽快召开业主大会,成立业主委员会,通过业主委员会对公共区域的经营行为进行监督,同时决定该部分收益的具体用途;二是向物业管理行政主管部门投诉、举报,由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行处罚、纠正;三是联合业主直接向人民法院起诉,请求公开共用部分的使用和收益情况,或者请求对公共区域的收益进行分配。

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