在楼市去库存的背景下，供给侧改革成为年度最热词汇。一方面，积压的项目苦苦寻找出路，一方面，购房者感叹找不到合适的楼盘。在产品供给结构并不合理的市场中，裹着棉被连夜排队购房的场景令业内担忧楼市是否又出现了过热，然而一些项目却仍然感受着“严寒”。两极分化，已经来到石家庄的房地产市场。只是，在这一场去库存的任务中，市场的供给侧存在哪些问题?又该如何去完成供给侧的改革？

现象

需求的搁置?

“不是不想早点买房子，只是实在找不到合适的项目。”在一家楼盘的售楼部，正在看房子的张先生无奈的说道。据了解，今年32岁的张先生与女朋友早在3年前就开始看房子。“虽然买的是首套房，但是希望能够保证居住品质，交通、教育、生活配套等要素能够满足日常需要。可是满足这些条件的市区内的房子，价格太高，而二环周边的项目，不是交通不便利，就是教育和生活配套条件太差，总是找不到满意的楼盘。”后来，张先生干脆转身二手房市场。但是市区内的二手房小区较老，也没有满足他的要求。一直拖到了现在，还在租房。虽然价格一路上涨，张先生自知购房已晚了好几步，但是不想将就的他，仍然在寻找适合自己的房子。

与张先生有些不同的刘女士，则是第四次换房。随着女儿出国留学，马上工作，她不希望女儿成家后带着爱人孩子回到家，还只能挤在一个北向的卧室里，她希望给女儿一个带独立卫生间和阳台的主卧室，而平时她和爱人也同样需要有一个向阳的卧室，同时这个房子要有能够满足亲朋好友一起在家聚餐，一起做饭的大厨房和大餐厅。这样的房子，真的很不好找。

一方面是需求的搁置，一方面，我们看到，许多已经封顶的楼盘，在楼体上用巨型条幅挂着促销的标语，在艳阳高照的中午，二十层楼以上才能见到阳光。

探因

卖方市场的“快速回笼”

在供给侧改革的背景下，中国邮政储蓄银行石家庄分行副行长薛彦军在对2016年“库存”项目的分析中认为，特色化表现不足、配套设施不足、非成熟商圈的商业开发项目、企业资金实力不足的开发项目会成为库存的主要“阵地”。

在供给侧的改革中，需要调整楼市产品的供给结构。而目前出现的一部分产品需求与供给错位的现象，与长期以来卖方市场的存在不无关系。

房地产市场火热的时期，市场准入门槛也逐步降低。许多开发企业可以利用资金杠杆来操作房地产项目，对这样的开发企业来说，并没有时间去充分地研究产品。同时，四两拨千斤的思路，决定了其在产品设计中，不会占用太多的资金。

而专业程度也是一些开发企业的短板。业内资深人士王评田曾在采访时分析，城中村改造项目多为百亩大盘，而许多开发企业并不具备开发大体量住宅项目的能力和经验，在分期开发的推广步骤中，没有明确的规划，产品分层不明确，不仅购房者的居住品质难以提升，而且对于区域品质提升没有带动作用。

“当房子具有金融投资品的属性存在时，居住品质就排在第二位。”某某公司总经理刘晔分析道，当击鼓传花的鼓声没有停，购房者总能在买房子中受益，因此对居住环境的要求不高，而开发企业只要复制、抄袭其他楼盘，便能轻松实现去化。大量的项目在这样的背景下应运而生。

需求不断细分 定位却不准?

在需求悄然发生变化时，供给仍然像原来一样野蛮增长，造成了市场中的结构性不对称。

河北省住宅与房地产业协会会长张凤珠在多次公开场合演讲中表示，在对河北省房地产市场进行的摸底调查中发现，2015年大量现房积压无法入市，半拉子工程停产，主要原因之一便是开发企业没有很好地研判市场，造成产品适销不对路。

定位不准，同样是长期从事产品设计工作的业内资深人士刘晔对于目前供给侧产品出现问题的主要判断。

“大多数开发企业，对于产品定位的描述过于模糊。”刘晔进一步解释说，比如，其在对产品要求进行描述时，会要求做90平方米的两室、140平方米的三室，而并没有对特定人群进行界定。“在人的每一个人生阶段，其生活场景会有不同的变化，而生活场景则需要生活空间作为载体，目前开发企业对产品进行设计时，缺少对这种生活场景的描摹。”

而像刘女士的这种需求和生活场景，则是刘晔认为应该进行的描摹。“一定有这样的人群，有着相同的需求，这就需要产品去满足不同的细分需求。”

当然，这样的描摹，是基于对改善型需求不断细分的判断。而据刘晔的判断，不想做击鼓传花最后一棒的人，越来越多。

产品时代真的来临?

“2016年，房地产市场发展将会更加成熟，项目特色化、差异化将逐步显现，购房者观念逐渐理性化。”薛彦军分析道。事实上，近几年，随着品牌开发企业的进驻，城中村改造政策的调整以及净地拍卖中大房企的势在必得，大多数开发企业有了产品意识，石家庄房地产市场已经逐步进入品质时代。

刘晔认为，石家庄出现了一些具有品质感的项目，但是在他看来，品质感和品质本身还是有一定的差距。

“好的产品，应该有随着购房者年龄增加、生活情景变化而改变的可持续性和可塑造性。”刘晔认为，“未来改善型需求会更加细分化，开发企业提供的产品，需要描摹每一个群体的生活场景，并提供给其能够满足这个场景的空间。”

薛彦军判断，在市场进入产品化时代的过程中，会有不能适应市场的企业被淘汰。“多元化发展格局带来的竞争不断加剧，部分楼盘势必会受到市场发展的冲击，滞销半成品房产库存现象会有所体现，部分转型过慢的房企将会逐步被市场淘汰。 ”

“尚未入市、或规划来得及修改的项目，一定要抓住最后的机会，了解购房者的需求，对项目规划进行修改。提供有效供给，才能达到去库存的目的。”刘晔中肯地说道。

你肯为产品设计花多少钱?

张凤珠对未来房地产市场供给侧结构性改革进行分析时认为，需要实现由低水平供需平衡向高水平供需平衡的跃升，推动产业产品向中高端迈进。“未来房地产要品质为要，即实现高舒适程度、高功能配置、高性能标准、高技术集成、高质量保证。”

而对于刘晔来说，开发企业究竟肯为产品设计付出多少成本，是决定产品是否具有品质的关键。“开发企业宁愿把钱花到营销过程中，也不愿意多拿出一部分研发产品，事实上不利于提供有效供给。”

对产品设计的投入，是对购房者需求的尊重，也是积极适应市场的步骤。“对产品的研究，归根到底是对人的需求的深层次把握。”在致力于对产品进行研究的过程中，刘晔一直将人的需求作为根本的出发点。从购房者的角度出发，满足其不断变化的需求，做好品质化，从而增加有效供给解决去库存。